界面新闻记者 |
进入楼市“金九”，北京新房、二手房成交规模均出现走弱，市场对政策提振的预期进一步增强。
9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。其中提出，完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
这是继6月26日发布楼市减压、松绑的新政之后，北京时隔近3个月再次对楼市政策进行调整部署。
其中，尤以“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”这一点最受关注。多位业内专家向界面新闻表示，“取消普通住宅和非普通住宅标准”有助于房地产开发、交易、持有等环节的成本降低，同时也有利于改善型住房领域进一步打开市场。
普通住宅和非普通住宅标准是住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“普通住房”概念的提出，源于住房制度改革中住房供给结构优化。
通常而言，普通住宅主要指满足基本居住需求的住宅，容积率在1.0以下，面积适中，价格相对符合居民的购买力，适合大多数家庭居住。而非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等。
如今，房地产已然进入新的阶段，曾经市场短缺的问题出现逆转，市场需要更积极和灵活的政策推动交易、稳定价格。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉分析称，目前，刚需购房者开始转向二手房和保障性住房，或者租赁。各地二手房交易量开始上升，重点25城二手房交易量占比达到65%，新房全面转向改善型需求。但同时，居民对于住房消费成本比较敏感，非普通住房在贷款利率和税费上较高。普通住宅契税较低，如90平方米以下的契税为1%，90平方米至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅的契税一般为3%，同时非普通住房的贷款利率会上浮。
取消普通住宅和非普通住宅的标准后，改善型住房市场将再次获益。严跃进称，若是取消了普通住宅和非普通住宅标准，最大的影响就是一些豪宅类或改善型住房都不会受非普通住宅的标准约束，可以和普通住宅可以享受同样的政策，为住房交发挥较为积极的减负效应。
中指研究院政策研究总监陈文静也表示，取消普宅和非普宅标准，可以带动改善性住房需求释放。同时，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。
她还提到，今年7月，二十届三中全会便明确指出要取消普通住宅和非普通住宅标准后，部分地区已发文跟进。9月15日山西省明确“取消普通住宅和非普通住宅标准”，本次北京要“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着取消普宅标准已经放入政策工具箱，在合适的时间将推出落地。同时，预计未来将有更多地区发文落实相关举措，落实二十届三中全会精神。
而对于这次文件中提及的其他楼市政策，如健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。陈文静对此表示，城乡居民多样化改善需求覆盖刚改、再改和高端改善等各个层次，在当前的市场环境下，优化大面积段的限制性政策，对于促进改善性住房需求释放或将产生更加积极的作用，让有需求、有购买力的人群入场购买大面积段住宅，或是政策发力的重要方向之一，比如取消144平方米以上住宅限购。
另外，对于不同人群来说，多孩家庭、老年人群、有职住平衡需求的人群等均具备住房改善意愿，针对这部分人群给予更多政策支持，如给予更高的公积金贷款额度、允许多孩家庭多购一套房等，或也是未来政策考虑的方向。
今年以来，北京已经落地多项楼市政策，带动交易量提升。6月26日北京跟进“5.17新政”后，市场活跃度有所提升。根据中指数据，6月-8月，北京二手住宅成交套数均在1.4万套以上，7月成交更是超过1.5万套。
然而，9月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象。中指研究院的数据显示，9月1日-9月19日，新房日均成交面积较去年同期、8月日均均有较大下降，二手房日均成交套数较去年同期下降9.4%，较8月日均下降17.8%。
陈文静认为，当前北京房地产政策整体仍较为严格，特别是限购政策，处于全国最严状态，具备较大优化空间。同时从全国层面看，也需要北京发挥大城市带动效用，稳定市场预期，短期北京政策的进一步优化调整预期逐渐增强。
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