界面新闻记者 |
“无法预期下半年会有很大反转，尚不能明确。”延续年初对行业的判断，林伟国对接下来的楼市依然持观望态度。
8月26日，“厦门三剑客”的老大建发房产的控股子公司建发国际（1908.HK）召开了2024年上半年业绩发布会。建发国际执行董事兼行政总裁林伟国在会上表示，对于公司中长期销售利润及规模的展望，需要观察整体市场复苏情况。
林伟国指出，建发每年都会有一个新策略，对公司进行每年的调整，甚至半年多也会经历一些反思和调整。“至于中长期的发展，我们只能在资源方面，无论是人力资源还是产品资源以及财务资源方面做得更好，当机会来临时，我们就能及时跟上。”
在这样相对保守的策略下，向来以激进闻名市场的建发交出了半年成绩单，盈利了，但也下降了。
2024年上半年，建发实现营业收入327.5亿元，同比增长约35%；净利润为14.4亿元，同比增长1%；归母净利润为8.17亿元，同比下降36.4%。基本每股盈利为47.30分，董事会已决议不就本期宣派中期股息。
林伟国认为，建发上半年净利润率同比下降的原因主要是毛利润率下降，上半年下降至11.9%。“上半年结转项目中有94%的项目是公司在2020年、2021年期间获取的项目，这些项目的毛利率较低。”
房地产开发业务为建发支柱性业务，上半年获得物业开发收入310.11亿元，较2023年同期增加36.4%，占公司总收入约94.68%。截至报告期末，建发交付物业总建筑面积约为205.2万平方米，较去年同期增加252000平方米。
半年报显示，2024年上半年，建发累计合同销售额约为508.7亿元，累计合同销售总建筑面积约为245.9万平方米，物业开发现金回款约为647亿元。
分城市来看，大本营厦门在建发销售金额贡献中排第一名，上半年录得约78.63亿元。其次是宁波，同期录得约34.42亿元销售额；莆田录得约31.02亿元，成都录得约28.74亿元。紧随其后的是无锡、宁德、漳州、福州、温州、长沙、九江、黄石等。
此外，截至2024年6月末，建发已售未结金额约为2317亿元，较2023年末增长11%。其中，2021年以后拿地项目的已售未结金额为1742亿元，占比约75%。
建发管理层认为，这为持续优化结转结构奠定了良好的基础。
2024年，建发一改前两年“无地不拿”的态势，开启了聚焦深耕路线，比如上海、福州、厦门、杭州、厦门、武汉、长沙等核心城市，共有14个项目招拍挂拿地，拿地货值约为586亿元。
另外，还有4个项目为去年公司大股东或合作方参与拍地，今年上半年完成股权收购转让的货值约为156亿元。因此，18个项目合计货值约为742亿元。
拿地策略的变化也直接导致建发的土储分布发生巨大变化，比如杭州直接上升至第一，可供销售总建筑面积约为137.91万平方米，而截至2023年12月底这一数据仅约为42.85万平方米。
对此，林伟国表示，“建发在杭州市场的品牌基础和库存基本上没有，现在是一个比较合适的时机点，在整个杭州市场增加一些土储。”
第二名为上海，截至报告期末，建发在上海可供销售总建筑面积约为92.03万平方米；此外，在厦门这一数据约为84.61万平方米，排在其后的为无锡、南昌、福州、贵阳、长沙、株洲、苏州、成都等城市。
林伟国透露，截至2024年6月，建发的土地储备全口径可售货值约2577亿元，土储权益比例约为77%，库存总量保持在合理水平。
由于对市场预期的不确定，建发接下来对于投资将会谨慎，“在拓展上优先考虑去化周期，加强改善库存和保持流动性。”
林伟国表示，拓展方面，建发需要关注流动性，选择投资回报周期较短的项目；在城市选择方面，会根据每个城市的容量，结合建发在当地的竞争力和市占率，合理保持库存总量，防止在该城市超出自身能力的投资。还要重点选择需求可靠且风险较小的城市进行拓展。
在投资总量方面，仍坚持以销定投、稳健投资，确保公司库存总量的合理性。“去年建发都需要进行补充库存，2022年和2023年两年时间大约补充了3700亿元货值的土地。”
在林伟国看来，考虑到今年整体库存能够满足销售需求，建发可以适当放缓投资进度。
“购房者对未来预期相对负面。”林伟国指出，目前市场整体二手房供应量很大，因此对于新房市场的量价存在较大压力。
他认为宏观政策的继续出台可能会获取一些乐观成果，比如前段时间提到的美国预期降息对货币政策有利，未来也不排除一些国家出台刺激经济的政策，以改变国内购房客户的普遍预期。
从购买土地的角度来看，建发仍然关注一个问题，即保持8个点左右的合理净利润水平。
大举扩张的代价是负债攀升。财报数据显示，截至2024年6月30日，建发国际录得净负债439.58亿元（截至2023年12月31日：约305.95亿元），净负债权益比率约为45.72%（截至2023年12月31日：约为33.64%）。
截至报告期末，建发国际的负债比率增至96.9%（截至2023年12月31日，该数据为93.2%）。而在借款总额当中，约98.18亿元须于一年内偿还，约830.49亿元须于一年后但在五年内偿还。
林伟国表示，整体债务与销售规模有关，由于经营规模扩大，债务可以相对较大，经营规模缩小，债务也应该逐步考虑控制。“实际上，去年建发整个有息债务下降了100多亿，今年到现在又降了四五十亿。”
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